Księga wieczysta to najważniejszy dokument przy zakupie mieszkania. To "dowód osobisty" nieruchomości — mówi kto jest właścicielem, jakie są obciążenia i czy mieszkanie jest "czyste" prawnie. Problem? Większość kupujących nigdy jej nie czytała albo nie wie na co patrzeć.
Dobra wiadomość: księgę wieczystą możesz sprawdzić online, za darmo, w 10 minut. Wystarczy numer KW, który powinien podać Ci sprzedający lub pośrednik.
Budowa księgi wieczystej — 4 działy
Każda księga wieczysta ma 4 działy. Każdy mówi o czym innym:
| Dział | Co zawiera | Na co patrzeć |
|---|---|---|
| I | Opis nieruchomości | Adres, powierzchnia, przeznaczenie |
| II | Własność | Kto jest właścicielem (i ilu ich jest) |
| III | Prawa i roszczenia | Służebności, prawo dożywocia, roszczenia osób trzecich |
| IV | Hipoteki | Kredyty zabezpieczone na nieruchomości |
Dział I — Czy to na pewno TO mieszkanie?
Brzmi banalnie, ale sprawdź czy dane się zgadzają:
- Adres — czy zgadza się z ogłoszeniem?
- Powierzchnia — czy zgadza się z tym co mówi sprzedający? Różnica nawet 2-3 m2 to przy cenie 10 000 zł/m2 różnica 20-30 000 zł
- Przeznaczenie — "lokal mieszkalny" (OK) vs "lokal użytkowy" (problem z kredytem!)
Dział II — Kto jest właścicielem?
Najważniejszy dział dla kupującego. Sprawdź:
- Czy sprzedający jest wpisany jako właściciel? Jeśli nie — nie ma prawa sprzedawać
- Ilu jest właścicieli? Jeśli więcej niż jeden — wszyscy muszą podpisać umowę
- Forma własności — "własność" (najlepsza) vs "spółdzielcze własnościowe" (OK, ale inne zasady) vs "spółdzielcze lokatorskie" (uwaga!)
- Historia właścicieli — jak często się zmieniały? Jeśli 2-3 razy w ciągu roku — to może być łańcuch flipów
Dział III — Ukryte pułapki
To dział, który najczęściej jest pomijany. A tu mogą być:
- Służebność — np. prawo przechodu przez Twoje mieszkanie (tak, to istnieje)
- Prawo dożywocia — ktoś ma prawo mieszkać w tym mieszkaniu do końca życia. Kupujesz mieszkanie z lokatorem, którego nie możesz wyrzucić
- Roszczenie z umowy przedwstępnej — ktoś inny ma roszczenie o przeniesienie własności
- Wszczęcie egzekucji — komornik zajął nieruchomość
Dział IV — Hipoteki
Tu wpisane są kredyty hipoteczne zabezpieczone na mieszkaniu.
- Hipoteka umowna — standardowy kredyt hipoteczny. To normalne jeśli sprzedający jeszcze spłaca kredyt. Przy sprzedaży bank wykreśla hipotekę
- Hipoteka przymusowa — wpisana przez komornika lub urząd skarbowy. To RED FLAG — oznacza długi właściciela
Jeśli jest hipoteka umowna: sprawdź z bankiem sprzedającego ile pozostało do spłaty. Kwota hipoteki w KW to kwota MAKSYMALNA (np. 500 000 zł), ale do spłaty może być 200 000 zł. Różnicę dostaje sprzedający.
Krok po kroku — jak sprawdzić KW online
- Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej
- Wejdź na ekw.ms.gov.pl
- Wpisz numer KW (format: XX1X/00000000/0)
- Przejrzyj każdy z 4 działów
- Zrób screenshot lub wydruk — treść KW może się zmienić
- Sprawdź zakładkę "Wzmianki" — wzmianka oznacza że ktoś złożył wniosek o zmianę (np. o wpisanie nowej hipoteki)
Czego NIE powinieneś widzieć w KW
- Hipoteka przymusowa (dział IV) — długi
- Prawo dożywocia (dział III) — lokator na zawsze
- Wszczęcie egzekucji (dział III) — komornik
- Niezgodność danych z rzeczywistością (dział I) — inny adres lub powierzchnia
- Nieaktualny właściciel (dział II) — kto tak naprawdę sprzedaje?
Potrzebujesz pełnej listy co sprawdzić?
Nasza Checklista Kupującego zawiera kompletną sekcję prawną — nie tylko księga wieczysta, ale też umowa przedwstępna, akt notarialny i wszystkie dokumenty do sprawdzenia. 150+ punktów kontrolnych.
Pobierz Checklistę — 127 PLN